Оренда офісів дешевшає, а нове житло дорожчає. Наслідки пандемії для нерухомості

Оренда офісів дешевшає, а нове житло дорожчає. Наслідки пандемії для нерухомості
2020 рік не став переломним для сектора нерухомості, однак розпочав його трансформацію. Що відбулося з офісними приміщеннями, новим житлом та площами під ТРЦ.

Офісний сегмент вступив у пандемію із планами, сформованими за результатами рекордно успішного 2019 року. Починаючи з березня більшість девелоперів зайняли вичікувальну позицію. Обсяг чистого поглинання (різниця між площами, зданими в оренду, та всіма іншими, які вийшли на ринок) склав майже 100 000 кв. м, що є найгіршим показником із 2017 року.

Та все ж цифри виявились більш оптимістичними у порівнянні з прогнозами на початку першого локдауну. Причиною позитивної розбіжності став сектор IT та телекомунікацій: на його рахунку майже половина найбільших транзакцій 2020 року. Сфера технологій не зазнала негативного впливу пандемії. Навпаки, потреба компаній реального сектора в диджиталізації сприяла підвищенню попиту на послуги українських IT-аутсорсерів. Більшість провідних гравців показали річне зростання штату на 10-20%. Тому вони винаймали нові офісні площі навіть паралельно з переходом частини працівників на віддалений режим роботи.

Аналогічний стан спостерігався в США. У більшості штатів вакантність офісів зросла на 5-7%, досягнувши відмітки 12-15%, при цьому впали орендні ставки. Однак у районі Кремнієвої долини ситуація залишалась стабільною, а вакантність офісів до кінця 2020 року склала помірні 9,9%. Найбільше оренда просіла в окремих районах Сент-Джонса та Санта-Клари: там вакантність досягла 19,5% та 14,4% відповідно.

У 2020 році в Києві введено понад 125 000 кв. м нових офісних площ, що на 20% більше показника 2019-го. В регіонах нова пропозиція з початку року була відсутня в Дніпрі, Одесі та Харкові, однак у Львові додалися одразу 47 500 кв. м. Завдяки цьому загальний обсяг площ склав 295 000 кв. м.

Загальна пропозиція якісної оренди в Києві нарешті перетнула планку у 2 млн кв. м. Однак це навряд чи можна вважати точкою насичення ринку. Наприклад, Варшава мала таку саму кількість офісних приміщень аж 2004 року.

За оцінками експертів, у Києві цього року мають додатися ще близько 180 000 кв. м офісів. Хоча цифра, на перший погляд, виглядає значною, це все одно на 40% менше, ніж було заплановано девелоперами на початку 2020-го. В 2022-2023 роках спорудження нових бізнес-центрів просяде, адже минулого року не було розпочато жодного великого проекту.

Основним трендом на ринку сьогодні є адаптивність офісів, а також максимально гнучкі умови для орендарів. Великі українські компанії укладають договори оренди в середньому на два-три роки. Однак через пандемію в Україні стали популярними надкороткі контракти.

Деякі бізнес-центри вже пропонують укладати договори на шість місяців, а також працюють над створенням так званих "гнучких офісів". Така модель передбачає, що в будівлі завжди тримають пул вільних площ, які за потреби можуть винайматися компаніями паралельно до зростання штату. За вакантності понад 10% такий підхід дає змогу власникам приміщень конвертувати вимушений простій у перевагу для орендарів.

Орендні ставки в середньому впали на 7% для офісів класу А, досягнувши планки у $25/міс. за 1 кв. м (без урахування вартості утримання). Об'єкти класу B подешевшали на понад 10% - нижня планка стартувала від $13/міс. за 1 кв. м.

Інвестиційна активність сповільнилася на 89%: обсяг вкладень склав $21 млн. На ринку зафіксували три великі угоди. Всі вони були укладені в другому півріччі 2020 року на тлі покращення ситуації з вірусом та відновлення економіки.

Карантин вплинув на скорочення пропозиції і зростання цін на ринку. Темпи введення в експлуатацію нових будинків минулого року знизилися на понад 45%. У столиці було введено лише 1,2 млн кв. м житла (проти 2,1 млн кв. м 2019-го), або близько 18 500 нових квартир.

Не останнім фактором впливу виявилася реформа ДАБІ - у другій половині 2020 року регулятор майже повністю перестав видавати сертифікати для готових будинків, через що забудовники масово пішли в суди. Однак це створило затримки навіть серед великих компаній, і частина зведених будинків формально перейшли в 2021-й. Так само з 2021 року відмінили пайову участь, і, як наслідок, багато забудовників свідомо перенесли введення об'єктів на цей рік.

Великі міста України розбудовувалися ще повільніше за столицю: у Львові було введено в експлуатацію 5900 квартир, в Одесі - 4400 квартир, у Харкові - 3000, у Дніпрі - 1700, в Івано-Франківську - 1500.

Це стало одним із факторів, чому попри карантини й пандемію ціни на первинному ринку додали понад +20%. Спочатку девелопери займали вичікувальну позицію: вони не підіймали вартість квадратного метра майже всю першу половину 2020 року. Однак у другій - великі забудовники, які швидко відновили продажі та не зупиняли роботи на об'єктах, наздогнали планове підвищення.

Найбільший спад кількості угод був у квітні-травні: обсяг ринку скоротився до 20% у порівнянні з аналогічними місяцями 2019 року. На тлі покращення ситуації з коронавірусом покупці знову вийшли на ринок, і вже наприкінці літа продажі в багатьох забудовників перевищували планові обсяги.

Також карантин жодним чином не вплинув на стратегічні драйвери ринку. З одного боку, близько 90% житлового фонду столиці та 95% об'єктів в регіонах були зведені до 1990 року. Сьогодні вони не відповідають сучасним вимогам комфорту, яких потребує просунутий середній клас. З іншого - в Україні показник забезпеченості житлом на одну особу складає лише 20 кв. м, а, наприклад, у Німеччині - понад 39 кв. м. Реальний попит на якісне нове житло набагато перевищує можливості забудовників зі зведення нових будинків.

Окрім забезпечення потреби покращення житлових умов, квартири в Україні також є доступним інструментом інвестицій для середнього класу. Інвестиційний попит становить від 20% до 40% для різних ЖК.

У 2021-2022 роках первинна нерухомість продовжуватиме дорожчати. 2020 року забудовники масово відкладали нові проекти. Через це вже в 2021-2022 роках на ринку зіткнуться відкладений попит та відкладена пропозиція, що позначиться на рівні цін. У середньому, цього року вартість 1 кв. м зросте щонайменше на 15%.

Девелопери торговельної нерухомості мали великі плани на 2020 рік, однак єдиним масштабним відкриттям столиці став ТРЦ Retroville (80 700 кв. м). Завдяки цьому загальна площа оренди в ТРЦ досягла 1,4 млн кв. м, що на 6,3% більше показника минулого року.

У 2021-2022 роках девелопери запланували введення ще понад 490 000 кв. м нових площ у столиці та понад 700 000 кв. м загалом в Україні. Серед головних трендів - збільшення площ під food-зони та entertainment. Під час пандемії мешканці великих міст звикли робити покупки онлайн, тому в майбутньому передбачається зниження ролі офлайн-ритейлу.

Звичайно, великі бренди, такі як, наприклад, IKEA, будуть надалі якорями для покупців. Однак масовий сегмент усе ж почне відвідувати ТРЦ задля розваг. Працюючи з дому, люди хочуть мати так зване "третє місце", де вони можуть прогулятися, відпочити, провести час із друзями та родиною. Вже найближчому майбутньому частка food та entertainment може досягти 50% для нових ТРЦ. Поступово в цьому напрямку буде рухатися й решта ринку.

Ринок нерухомості продемонстрував помірне скорочення темпів будівництва, а також орендних ставок 2020 року. Нетиповим стало нове житло, яке дорожчало навіть на тлі пандемії. Далі розвиток сектора буде залежати від економічних очікувань і темпів вакцинації, однак уже в 2022 році весь ринок має стабілізуватися та увійти в плановий режим.




Давайте дружити у Facebook!