Підготуватися всім: як законопроєкт №5600 пропонує змінити оподаткування будівельного бізнесу


Ресурсний законопроєкт №5600, який викликав жваву дискусію серед представників бізнесу через збільшення на нього фіскального навантаження, наразі готується до другого читання. Уряд передбачає отримання додаткових 25 млрд грн до бюджету. Нагадаємо: до цього законопроєкту народні обранці підготували більше 11 000 поправок. Серед усіх новел документу привертає увагу та, що стосується забудовників. Так, проєкт передбачає скасування схеми продажу квадратних метрів через фізичних осіб. Як документ вплине на галузь і чому забудовникам уже час переглянути схеми продажу, розповіла Mind юрист Totum LF Тетяна Науменко.


Про основні джерела наповнення держбюджету – у матеріалі Mind «Час жорсткого розрахунку: яким буде державний бюджет на 2022 рік». У які об’єкти можна інвестувати – у Рейтингу надійності забудовників від Mind і в матеріалі «Зась, але кортить: як виникають проблемні будівництва в Київській області».


Законопроєкт №5600 заслужено можна назвати чи не найгучнішим цього року! Так-так, далі йтиметься про законопроєкт «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень», ініціатором якого є Кабмін. Серед низки інших суттєвих змін його положення мають значний вплив на будівельну галузь, що виражається в підвищенні ставок податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) при продажу нерухомості.


Як 5600 скасує схему продажів через фізосіб


За прогнозами законодавців, зміни покликані «зламати» популярну схему продажу нерухомості через фізичних осіб та оподаткування доходу від такого продажу за ставкою лише 5% ПДФО та 1,5% військового збору.


До сьогодні способом боротьби податкової з відповідними діями було донарахування податкових зобов’язань у розмірі 18%, оскільки дії спрямовані саме на отримання прибутку, а не на задоволення власних потреб. Такі випадки мали місце при систематичному продажі (три та більше об’єктів) нерухомості однією особою.


Відповідну позицію підтримали і суди. Однак описані наслідки були лише певним ризиком, настання якого могло і не відбутися. А відтепер при продажі трьох та більше об’єктів житлової нерухомості ставка податку на доходи фізичних осіб у розмірі 18% може бути закріплена безпосередньо в Податковому кодексі України (ПКУ). Застосування тієї чи іншої ставки ПДФО для оподаткування доходу, отриманого внаслідок продажу фізичною особою нерухомості, залежить від низки умов:


  • який об’єкт був проданий – житлова чи нежитлова нерухомість?

  • який продаж за рік здійснюється?

  • скільки часу нерухомість перебуває у власності продавця?


Наприклад, якщо особа продає перший раз протягом року житлову нерухомість чи земельну ділянку (що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України), яка перебуває в її власності понад три роки, Податковим кодексом України передбачено звільнення від оподаткування взагалі.


Як документ вплине на будівельний ринок


Ситуація з підвищенням ставок податків і спробами «виведення» з тіні будівельного бізнесу може спровокувати зростання цін на нерухомість пропорційно розміру збільшення податкових зобов’язань. Оподаткування операцій із продажу нерухомості фізичними особами здійснюватиметься за такими правилами:


  • за ставкою 5% – продаж другого за рік об’єкту житлової нерухомості та першого за рік об’єкту нежитлової нерухомості;

  • за ставкою 18% – третій і більше за рік продаж житла та другий і більше за рік продаж нежитлової нерухомості.


Проте дохід від продажу об’єктів нерухомості, щодо яких застосовується ставка оподаткування в розмірі 18%, можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання чи будівництво такого об’єкту.


Для цього до податкової декларації необхідно буде долучити копії документів, які підтверджують відповідні витрати. Складно спрогнозувати, наскільки дієвою на практиці буде ця норма, адже, коли йдеться про продаж новозбудованого житла – це не лише оплата послуг підрядника, а й витрати на розробку документації, будівельні матеріали тощо. Враховуючи, що фізичні особи можуть здійснювати, наприклад, будівництво індивідуального житлового будинку (без залучення підрядника), а частина витрат може бути оплачена готівкою, то довести повний розмір витрат, понесених на будівництво, буде складно.


Отже, встановлені ставки податку на доходи фізичних осіб створюють усі умови для продажу нерухомості безпосередньо юридичними особами, оскільки помітної різниці між оподаткуванням фізичних і юридичних осіб не буде.


Які пільги та податки запропоновані до другого читання?


Попри описані вище зміни, все ж таки варто зазначити, що законодавці «прислухалися» до бізнесу. Як пам’ятаємо, попередньо законопроєктом № 5600 було заплановано виключити з Податкового кодексу України пільгу щодо звільнення від ПДВ операцій із продажу житла. Саме це положення викликало найбільший шквал критики з боку представників будівельної галузі, і не дивно, адже за багатьма прогнозами це призвело б до подорожчання житла на 20%. Втім, у проєкті, наданому до другого читання, уже відсутні положення про скасування цієї пільги.


Повертаючись до питання підвищення ставок ПДФО з 5% до 18%, варто зазначити, що зміни матимуть вплив передусім на малі будівельні компанії, які працювали та, можливо, ще продовжують працювати переважно через попередні договори купівлі-продажу чи договори про спільну діяльність, укладені між фізичними особами.


На компанії, які працюють через інститути спільного інвестування, фонди фінансування будівництва чи житлово-будівельні кооперативи описані зміни прямо не вплинуть.


Отже, забудовникам, які працюють за попередніми договорами купівлі-продажу чи договорами про спільну діяльність, необхідно переглянути свої схеми фінансування будівельних проєктів і подальшого продажу нерухомості та обрати більш оптимальні механізми.

Автори матеріалів OpenMind, як правило, зовнішні експерти та дописувачі, що готують матеріал на замовлення редакції. Але їхня точка зору може не збігатися з точкою зору редакції Mind.

Водночас редакція несе відповідальність за достовірність та відповідність викладеної думки реальності, зокрема, здійснює факт-чекінг наведених тверджень та первинну перевірку автора.

Mind також ретельно вибирає теми та колонки, що можуть бути опубліковані в розділі OpenMind, та опрацьовує їх згідно зі стандартами редакції.